在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)行業(yè)中，企業(yè)常以設(shè)備、廠房等資產(chǎn)作為抵押物獲取融資。當(dāng)?shù)盅何镌谖唇?jīng)抵押權(quán)人同意的情況下被出租，并在后續(xù)面臨法院執(zhí)行時(shí)，承租人是否能夠以其租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行，成為實(shí)踐中備受關(guān)注的法律問(wèn)題。本文將從法律原則、司法實(shí)踐及行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)分析。
一、抵押權(quán)與租賃權(quán)的法律沖突
根據(jù)《民法典》第四百零五條，抵押財(cái)產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)立前已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。換言之，租賃權(quán)設(shè)立在先且承租人實(shí)際占有使用抵押物的，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。若租賃合同簽訂于抵押權(quán)設(shè)立之后，或雖簽訂于抵押權(quán)設(shè)立之前但未實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，則租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)領(lǐng)域，抵押物常包括專(zhuān)用設(shè)備、實(shí)驗(yàn)室、數(shù)據(jù)中心等。這些資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、價(jià)值高，且租賃往往涉及長(zhǎng)期技術(shù)服務(wù)合作，若承租人在抵押權(quán)設(shè)立后未經(jīng)同意擅自承租，其租賃權(quán)將在執(zhí)行程序中面臨重大挑戰(zhàn)。
二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的法律后果
司法實(shí)踐中，法院普遍認(rèn)為，未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租抵押物，尤其是抵押權(quán)設(shè)立后的出租行為，不能產(chǎn)生對(duì)抗抵押權(quán)執(zhí)行的效力。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。但若租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之后，且未取得抵押權(quán)人同意，承租人排除執(zhí)行的請(qǐng)求通常難以得到支持。
對(duì)于通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)企業(yè)而言，若承租的抵押物為關(guān)鍵研發(fā)設(shè)備或辦公場(chǎng)所，一旦抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，承租人不僅面臨搬遷困難，還可能因技術(shù)服務(wù)中斷而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，承租前核實(shí)抵押物權(quán)利狀態(tài)、取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的必要措施。
三、行業(yè)特殊性與風(fēng)險(xiǎn)防范建議
通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)行業(yè)具有技術(shù)密集、合作周期長(zhǎng)、設(shè)備專(zhuān)用性強(qiáng)等特點(diǎn)。承租人在租賃抵押物時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到以下風(fēng)險(xiǎn)：
- 權(quán)利沖突風(fēng)險(xiǎn)：抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，若抵押權(quán)人行使權(quán)利，承租人可能被迫終止使用。
- 經(jīng)營(yíng)中斷風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)鍵設(shè)備或場(chǎng)所被強(qiáng)制執(zhí)行，將直接影響研發(fā)進(jìn)度和服務(wù)交付。
- 責(zé)任承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：若因租賃權(quán)無(wú)法對(duì)抗執(zhí)行導(dǎo)致違約，承租人可能向合作伙伴承擔(dān)賠償責(zé)任。
為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，建議行業(yè)參與者采取以下措施：
- 租賃前開(kāi)展盡職調(diào)查，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢抵押登記情況；
- 盡量選擇在抵押權(quán)設(shè)立前已簽訂租賃合同并實(shí)際占有的資產(chǎn)；
- 如確需租賃已抵押資產(chǎn)，應(yīng)取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，并將租賃事宜告知執(zhí)行法院；
- 在租賃合同中明確約定因抵押權(quán)執(zhí)行導(dǎo)致合同終止的責(zé)任分配條款。
四、結(jié)語(yǔ)
未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租抵押物，承租人在執(zhí)行程序中通常難以排除執(zhí)行，尤其在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)這一對(duì)設(shè)備和場(chǎng)所依賴性高的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)更為突出。各方當(dāng)事人應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，通過(guò)事前防范和合同安排，平衡抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，保障行業(yè)健康有序發(fā)展。
